首席连线丨买房税负本钱降至前史最低！“省出一辆小轿车”，方针显着激活了商场

liukang20242天前吃瓜快乐1180

11月13日，财政部、税务总局、住所城乡建设部联合发布《关于促进房地产商场平稳健康发展有关税收方针的公告》，方针调整后，住所买卖环节的相关税收迎来大幅下降，买房人究竟能省多少钱？未来房地产商场走势又将怎么？

本期《首席连线》节目邀请到58安居客研究院院长张波、上海易居房地产研究院副院长严跃进，与咱们一同对新政进行剖析与展望。

买卖本钱由10%有望降至3%以下

汹涌新闻：11月13日，财政部等三部分联合发布了多项房地产相关的税收方针，能否先和咱们先简要地解读一下，此次调整税收方针的首要布景是什么？

张波：近期楼市调整的方针层层递进出台。咱们不能单一地看11月13日的方针，而应该结合一系列方针来剖析。最早可以追溯到本年的中心政治局会议，会议上已明晰着重房地产商场需求“止跌回稳”。从“止跌回稳”来看，各个方面都需求做调整。

从供应侧来看，关于开发商，会有一些去危险的调整，比方本年加大对白名单项意图支撑力度等。

从需求侧来看，也便是咱们买房这一侧，需求许多方针供应支撑，有助于咱们预期的安稳。前两天，咱们也看到在全国人大常委会会议上，财政部明晰说到房地产税收相关方针会进一步进行相应调整，十分开心肠看到，仅仅过了5天，方针就立刻落地。所以，从这一次的调整节奏来看，或许是方针落地的节奏来看，咱们以为其实是超越商场预期的。

从方针的实践开释来看，一方面，咱们看到有针对需求侧的增值税、契税以及利率的大幅调整；另一方面，针对供应侧的房企和土地增值税，也进行了相应调整。全体来看，咱们以为这一次方针出台正逢其时，正好是在10月份、11月商场热度刚刚起来之后，商场决心不断复苏，再来一剂强心剂，这对商场的继续安稳复苏将会起到重要效果。

汹涌新闻：这次触及的房地产商场税收方针首要有哪些内容呢？

严跃进：除了限购方针以外，银行房贷利率、首付份额和税收方针是咱们遍及评论的论题。这一次，可以总结为三类方针：一类是关于买房的方针，一类是关于卖房的方针，还有一类是开发商开发房子的方针。因而，这三个环节现已贯通了。

从买房方针来看，上海一些市民朋友说到契税能否调整。其时说到的状况是，有些人买房的税费要3%。这次方针对买房的契税进行了调整。我举过一个比方，曩昔某些房子的最高税率要到达3%，现在根本上最优惠的契税调整为1%。这样一来，契税下降的影响是很大的，这实践上是在削减买房的本钱。

第二方面是关于卖房。由于税费通常被了解为买房时需求交的，但卖房时相同需求缴税。这一次减税方针首要是针对增值税。增值税可以说是一个比较抽象的概念。像一线城市，假设卖一套房子，增值税比较高，或许一套房子的税费会到达10万元到20万元，这也是不小的数目。昨日（11月13日）有人描述，这相当于买一辆小轿车的本钱。

还有一个方面是土地增值税，便是说开发商在开发房子的时分，会依据未来房子的出售价格，或许浅显讲的增值概念，也需求交纳税款。缴税的部分其实是添加了开发商的一些担负。现在对开发商所建的相应房子，这部分税费可以革除。

汹涌新闻：方才提及了契税、增值税，这和购房者的钱袋子都休戚相关。能否解读一下，哪几条内容对购房者的影响比较大呢？

张波：增值税的影响十分大。增值税是整个买卖过程中的一个重要税种。曾经，卖房的人对这项税的感触不显着，由于在商场好的时分，咱们都会重视到手价。到手价是指卖方实践获得的金额。本来由卖方承当的税费，实践上变成了由买方来承当。近年来，楼市不断降温，卖方应承当的税费也不再转嫁给买方。因而，许多人的到手价格与之前相差很大。

例如，一套200万元的房子，假设依照增值税全额增值核算，税费很高。调整后的方针将增值税的免税期设定为两年。

许多人对“满两年”的概念不太明晰。增值税是针对住所的，只需在获得产权证后满两年的住所，才可革除增值税。这并不是在签署购房合同后算两年，许多购房者对此存在误解。比方，假设我现在买一套房，购房合同上写的购买时刻是2020年，而现在是2024年，超越两年了，是不是就可以免税呢？未必。有些人或许在购房后很长时刻才处理产权证，或许延迟三四年，乃至到本年才想起来要卖房子，去处理产权证。在这个过程中，时刻节点会影响免税的适用。

从增值税方面来说，在一线城市，普宅和非普宅规范的调整还需等候。因而，从12月1日开端施行的方针，未必彻底依照现有规则，需调查从今天到这个月底，北上广深四个一线城市是否会有相关方针的调整。

买卖环节中的税费，一个是增值税，一个是个人所得税。个人所得税方面，只需你在买房后的一年内回来同一区域购买，便可以退税。需求着重的是，必须在同一区域一年内，不是说个人所得税随时都可以退。

举个比方，假设我在2023年11月13日购买了一套房，并在2024年11月14日再去买，超越一年了，不在一年之间，便不能享用个人所得税的退税规则。因而咱们必定要注意，一切的税费减免都与方针履行时刻相关，这次方针落地也是从12月1日开端，并不是说我在11月份交的税费就能依照新方针履行，由于每项方针都有施行时刻。

契税的调整也十分好，面积从本来的90平方米以下优惠，改为140平方米。这一调整十分到位，直接体现了国家对购房的支撑。现在来看，契税不分普宅和非普宅，仅按140平方米来履行。依据核算，现在北上广深的一线城市及部分二线城市，成交的二手房中，绝大部分房子约80%都是在140平方米以下。换句话说，若依照这个规范履行，绝大部分一线城市和抢手二线城市的买房人的契税都能享用优惠。这项方针比较曾经，两套房时的高额契税，节约的起伏十分大。

因而，国家这次方针调整的思路十分明晰，旨在削减换房过程中的相关税费。

咱们来收拾一下换房的流程。老百姓通常会先将手中的房子在各大渠道上出售。在卖房过程中，增值税和个人所得税会有相关的优惠。增值税方面，若是两年内出售则免征。此外，非一般住所的增值税方针也相同免征。而现行方针不再区别普宅和非普宅，只需是两年内的房子，根本都是免征的。

在卖房过程中，根本上增值税是无需交纳的。若完结卖房买卖后，资金到账，你预备再买房，只需在一年内、于同一区域购买，例如我在上海卖掉一套房，然后在上海再买。这种状况下，你之前交的个人所得税会交还。

然后你卖掉房子之后，买新房时或许需求交一笔契税。比方说，你这个房子的面积是139平方米，那么你或许需求交的契税便是两个点或1.5个点，这在不同城市也有所不同，或许会更高一些。现在假设你买的是139平方米的房子，你或许只需交1%的契税。

咱们曾经做过一些测算，在较多状况下，加上中介的佣钱，出售一套房子或许需求付出的相关税费加在一同超越10%，通常在10%到12%之间。现在咱们看，根本上只需求付出1%到3%不等的中介费就可以了。全体来看，买卖链条大大节约了咱们购房过程中的本钱。

汹涌新闻：有一些购房者买了房子，但契税没有交，请问现在这个契税方针适用吗？还有一些购房者他们现已申报了，但金额没有交给，这种状况有了解吗？

张波：咱们昨日跟一些买卖中心进行了交流。现在买卖中心的详细细则没有出台，但实践交给的时刻以12月1日为准。假设您在11月份现已付款，那么不会触及退款。这一点是明晰的。详细来说，每个当地和不同区县的买卖中心的方针还未彻底对外公示。在您交款之前，可以拨打电话咨询您地点区的买卖中心，承认您的状况是否契合方针。

契税最高削减2%，“省下一辆小轿车”

汹涌新闻：依照新政，购买家庭仅有及第二套住所，不超越140平方米的按1%交纳契税，这项方针内容与之前的方针比照有哪些改变？最直接影响的是哪部分购房集体？

严跃进：首要，曩昔咱们在契税的区别规范上，是依照90平方米来区别的，而这次实践上是按140平方米来区别。方才张院长说到，140平方米以下户型的房子占了80%。也便是说，绝大多数工薪家庭购买的房子，差不多都是在140平方米以下的。

一些税费方针的调全体现的思路是尽或许最大极限地保证刚需和改进型的住所需求。所以说，这和此前下降首付份额以及其他一些方针的逻辑很类似，意图是让更多购房者和居民家庭可以享用到最好的方针，覆盖面更广。

第二个改变是，方才说到的140平方米以下覆盖了这么多居民家庭，它的税费方针到达了前史最低水平。方才我举了一个比方，大城市的税费有时分会高达3%。而依据现在的方针，其实可以做到1%。不论你是买首套房仍是二套房，不论你是在上海、北京，仍是其他一些三四线城市，咱们都是按1%的规范走的。

当时，银行的信贷方针是最宽松的，税费方针也是最宽松的，限购方针相同最宽松，由于该撤销的方针都现已撤销了，咱们可以总结，当时的方针是各项优惠方针到达前史上最为优惠的状况。

实践上，税费方针调整对大城市、一线城市的感触最强。二线城市和三四线城市，曾经购买第二套房的税率为2%。假设这个税率降到1%，那便是削减50%。但感触最强的是在一线城市。以往在一线城市购买第二套房时，特别是像上海这样的一些当地，本地户籍的人会挑选购买第二套房。曾经购买第二套房，契税是3%，没有任何条件约束，只需买第二套房便是3%。现在的税率直接变为1%。举个比方，假设购买一套价值1000万元的房子，依照之前的税率，税费是多少呢？假设是3%的话，便是30万元，而现在则是10万，实践上省下了20万元。这便是我方才所说的，相当于省了一辆小轿车。

汹涌新闻：关于面积为140平方米及以上的住所，契税税率也有所调整，家庭仅有住所是减按1.5%的税率征收契税；第二套住所是减按2%的税率征收契税。怎么看待这一调整对改进或许高端住所商场的影响？从上海来看，140平方米以上的住所买卖占比大约是什么状况呢？

张波：从本年前8个月的供应状况来看，较大面积的住一切所增多，特别是在市区。从上海的全体来看，仍是坚持在一个较少的水平，根本上控制在15%左右。从商场供应来看，大户型其实占少量。一起，咱们了解到，购买大面积住所的人群，特别是在上海，通常将144平方米以上的住所视为大户型。咱们在实践事务和线上数据搜集的过程中发现，大部分人并没有依照最低首付份额来操作，或许依照20%或30%的份额，而许多人实践的首付份额超越50%，这个占比十分高。因而，咱们以为购买大户型的人群，全体实力相对较强，首付也相对富余。在此，我想借这个时机，给咱们提一个个人的主张。无论是改进购房的大户型，仍是首套房，特别是在上海、一线或二线城市，购房时不用定要依照最低首付份额。国家供应了最优惠的方针，是否依照最低首付份额，需依据自身状况来定。例如，假设你的作业比较安稳，比方是公务员、教师或事业单位人员，未来收入较为安稳，则可以很好地猜测每月的房贷，对日子没有太大影响。在这种状况下，依照最低首付份额购房是没有问题的。

别的一些人群，比方刚进入职场或作业的收入不安稳性较强的人，要愈加慎重。在当时状况下，或许不像曩昔的10年或20年，更多地跳一跳、够一够去买房。那时分是房价快速上涨的阶段，而现在房价全体坚持平稳，因而，购房应依据自身实力和经济状况来决议。

10月份，一线城市中，查找新房的热度在200-300平方米和300平方米以上的板块，别离下降了1.5个百分点和1.7个百分点。从一线城市来看，尽管咱们看到许多日光盘和商场热销的豪宅首要会集在市中心，但实践的肯定成交量是削减的。反观三四线城市，200-300平方米的新房热度继续上升。换句话来说，关于许多一二线城市来说，120-140平方米的房子现已归于不错的改进面积段，并且也是许多人乐意查找和换房的要点面积段。可是在许多三四线城市，140平方米的房子仅仅刚刚起步，许多刚成婚生子的年轻人或许现已买到了140平方米的房子。在换房时，他们乃至会考虑160平方米或更大的房子。因而，在不同的城市中，改进的界说其实不同十分大。此次方针很好地匹配了大部分人的购房需求。现在，依然有购房需求的人，特别是在一二线城市，首要重视的是140平方米以下的房源。在90平方米到140平方米这个范围内，找房的人群占比十分高。

但在一些中小城市，首套买房的人现已越来越少了，大部分改进需求是将手里的几套房子出售后，购买一套大房子。关于这些人来说，契税的调整对优惠起伏的影响不是很大。不过，改进需求依然存在，加上这些城市的房价自身较低。例如，在北上广深1000万元的房子，在中小城市或许只需几百万。因而，这些人面临的压力会小一些。我以为该方针推出后，将对改进人群的入市产生显着效果。

汹涌新闻：方针出台后，从安居客渠道的数据看，挂牌量或房源查找量之类的相关数据是否有改变，能否和咱们共享一下吗？

张波：挂盘量的改变不会那么快。方针是在昨日（11月13日）晚上出台的，假设是在昨日早上发布，我以为当天的挂牌量会有显着的改变。

不过，咱们调查到一线城市的查找热度显着进步，特别是在上海的一些抢手区域，比方徐汇和静安等市中心的区域，查找热度添加了2%到3%。

咱们最近将方针内容收拾后，敏捷供应应了许多生意人和置业参谋，他们转发了咱们的房贷利率和契税核算器，这一目标大幅添加。换句话说，这一波方针的落地对从业者的决心提振很有协助，他们需求快速将相关信息传递给想要买房的集体。现在许多买房和换房的人对这些方针的了解并不深化，他们不清楚自己需求交多少钱，或许能省下多少钱。经过这种方法，咱们发现信息的传达效果杰出，相较于11月12日，转发量添加了超越50%。许多城市对这方面的重视度十分高，这反映了商场的热度状况。

结合9月底方针出台后的调查，咱们发现一个显着的特色。9月24日方针发布后，查找热度到达最高点，并不是在国庆节的第一天。实践上，热度顶峰呈现在9月28日、29日，随后一向继续到10月7日，整个线上找房的热度十分高。因而，咱们可以明晰地看到，整个10月上半月的成交量体现十分好。到了11月，特别是11月上旬，二手房的找房热度还在添加，大约在一二线城市添加了4%，但新房则有所下降，且在不同城市的下降起伏纷歧样。

这次方针很好，由于是全国性的，影响面更大。在11月中旬出台这个方针，我以为尽管11月上旬的热度下降了，但11月下半月的热度肯定会回来。这一波热度的上升将带动整个11月的成交量有一个比较好的上升。这一波商场的影响，以及方针的影响，咱们以为可以继续到本年年底。

增值税征免年限改为2年

汹涌新闻：现在除北上广深外，一概不区别一般住所与非一般住所。这次，与撤销一般住所和非一般住所规范相衔接的增值税优惠方针会有哪些调整？能否给咱们举个比方，大约能省多少钱？

严跃进：在之前，增值税的缴税期限为两年或五年，超越征免年限后就不需求再缴税。可是，关于一线城市来说，即使过了增免年限，在特定状况下，特别对错一般住所，依然需求缴税。换句话说，非一般住地点大城市内都有或许需求缴税。本年，变革在推动，咱们听到了“五改二”这个词。五改二的意思是征免年限从五年变为两年。比方曩昔持有两到五年的房子，假设依照老方针没有满五年，或许会交比较大的税。可是现在假设依照两年的方针核算，只需超越两年就不需求缴税。

一线城市的方针依然留有余地。尽管房子超越了两年，或许仍是需求缴税。而小城市就不需求交了。持有两年并不等于炒房，小城市居民可以斗胆出售，由于不存在交增值税的问题。

我举个比方，比方1000万元的房子，曩昔购买时或许是500万元，现在变为1000万元，中心的差额是500万元。这种状况下，假设真要纳税，便是这个差额乘以5%，即500万元的5%，便是25万元。

“量在价先”

汹涌新闻：下降买卖税费可以实真实在削减购房本钱。关于房地产商场，特别是二手房商场，这能否起到价格的止跌回稳的效果呢？

张波：从中心政治局呼吁说到止跌回稳之后，对整个商场的止跌回稳十分等待。止跌回稳的一个显着信号便是价格层面能否真的止跌回稳。价格直接回稳的条件是成交量。一般咱们以为“量在价先”，没有一个安稳的成交量，价格的安稳无从谈起。

10月份商场成交量，特别是一线城市，都纷繁突破了荣枯线。上海的二手房成交量又重回2万套以上。在一线城市中，深圳的二手房成交量同比上一年大幅进步。因而，这是房价企稳的条件地点。

这次方针的意图是让换房的人可以进场，买房的人也能进场，推动需求进场。下降买卖税费的意图便是招引你来进场。这便是带动成交量进步的一个要素。

换句话说，评判这个方针是否有用，咱们不该仅仅从价格这个维度来衡量，而要调查11月、12月份的二手房成交量是否能坚持在一个相应的高度。这是咱们评判的规范。

整个商场的全体价格安稳要比及成交量的进步，至少咱们需求调查10月、11月、12月这三个月的成交量能否坚持相应的安稳，到达二手房的荣枯线以上。例如，在上海，成交量至少每月要在1.6万、1.8万套以上。这时，才有或许评论与价格相关的问题。

从价格止跌回稳，首要要看成交量。因而，关于咱们当下的买房人，你也不用过于忧虑。现在的商场并不是说出台方针后，房价就会立刻呈现所谓的暴升。这不会产生。从中心层面的定调来看，首要是止跌回稳，让商场康复到一个正常、安稳的状况，而不是让房价回到2015、2016年那一波的上涨状况。所以买房不用过于着急，可以再比较一下。本年11月、12月份，假设真实找不到适宜的，可以比及下一年一季度再看。依据现在的房价，大约率来说，根本上会坚持相对安稳，也不会呈现大幅下降或大幅上涨。

假设你在北京、上海，想买一个改进型的三房，比方说120-130平方米，方位又比较好的，那么价格或许不会有相应的下调，根本上会坚持相对安稳的状况。因而，咱们购房者需求做的功课是了解止跌回稳。首要要重视成交量，这是第一步。第二步，所谓的止跌回稳，从国家层面来看，其实是为了下降房地产商场的危险，促进商场的平稳。国家的做法是走双轨制，一方面推出商品房，另一方面供应保证房，以处理新青年和新市民的寓居问题，商品房则旨在满意多样化的改进需求。

换句话说，未来全体的房价改变其实是分解的。比方说上海的全体均价是安稳的，但并不是每个板块、每个小区的房价都坚持不变。或许需求量比较大的房源，下一步提价的概率会更高一些。而外围一些冷门区域，因需求量较少，人口支撑力缺乏。即使是在上海、北京这样的一线城市，它在外围一些区域的房价也或许不涨，乃至还有跌落的板块存在。

汹涌新闻：针对房地产商场的优化方针本年以来其实一向在出台，包含调整限购方针、住所信贷方针、住所税收方针等，现在全体的房地产商场或许代表城市的商场状况怎么样？

张波：10月份的数据体现看，一二线城市的成交量复苏十分显着，包含新房和二手房，全体复苏的节奏十分显着。

到了10月份之后，特别是下半月和11月份，有一个现象值得重视。在二手房商场，一二线城市的挂牌时长又有所拉长。挂牌时刻的延伸阐明咱们犹疑，摇摆不定，因而整个挂牌商场的状况需求重视。别的，挂牌价格也值得剖析，区域间的分解比较显着，全体来看，挂牌价格没有上涨，可是在不同区域、不同板块的挂牌价格不同会比较大。

简而言之，10月份商场热度十分好，11月份略有降温。这一轮方针与10月份的热度上升不同的是，更多体现在高能级城市的一线和抢手二线城市。此次11月份的方针，对一些中小城市的影响也显着，由于它触及一切城市的增值税和契税，这便是或许与10月份的不同地点。

假设咱们是在高能级城市买房，这时分无妨重视一下换房需求。从数据来看，这一块的量添加得比较显着。而在一些低能级城市，要重视一些高端商场的改进需求改变程度，假设有时机做直播时，咱们也会共享更多相关数据。

方针显着激活了商场

汹涌新闻：一系列方针效果下，两位怎么看待后续房地产商场的走势？

严跃进：这个方针对咱们卖房的出售是继续利好的。现在的税费方针显着激活了商场，因而这样的态势在本年四季度可以很好连续。展望下一年，我以为中心点在于，只需咱们的房价坚持安稳，商场决心显着增强，加上现在一系列方针比较好，我信任下一年整个房地产买卖态势会比较好。别的，还要重视一个很重要的改变。方才说到的一些商场状况对二手房的影响也比较大。房主卖掉二手房后，显着会成为新一类购房主体，这将显着发掘商场需求。还有，这两年咱们看到一个很重要的变革，便是关于房票的一些运用，以及城中村的改造，这实践上可以开释出一批又一批比较好的购房需求。

从这个视点来看，下一年的潜在购房需求量会比较大。除了这两年张望的人开端买房外，还有二手房的房主或许也会挑选购房，加上城中村改造的要素。

张波：咱们比较明晰地判别，现在价格现已处于商场的底部。因而，从下一年至少上半年来看，价格将坚持一个安稳的状况。咱们可以明晰地判别下一年上半年价格将比较安稳，下一年下半年，现在的数据还需求调查方针推动的状况。大约率来说，下一年下半年体现会好于上半年，这是第一点。

第二点，咱们调查到一个风趣的数据，本年现已显着体现出，许多城市成为存量房主导的商场。换句话说，二手房的成交量现已超越了新房。咱们以为这种趋势在下一年将会继续。

咱们在许多城市中会独自剖析二手房和新房的成交量。下一年咱们会将它们加总来看。尽管某些城市的新房成交量或许还会继续下降，但二手房成交量或许会添加。新房和二手房加总后，下一年的成交量，特别是在上半年，或许与本年比较，不光没有削减，反而有或许会添加。这是成交量方面的改变。

第三点，整个区域商场的分解将继续，并且未来的分解将更为详尽。这不仅仅是南边与北方之间的分解，或是城市之间的分解，乃至城市内部的不同板块、不同小区之间的分解也将显现出来。所以关于购房者来说，买房的难度会进一步添加。在商场改变中，挑选更好的时刻节点和更适宜的价格，找到自己意向的房源，其实难度十分大。因而，咱们在这一段时刻里，仍是要更多地去商场上了解你想要购买的房子及其详细状况，做好相应的功课，才干在这一轮方针大礼包中收成更多的优惠。

汹涌新闻记者计思敏

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